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  佳木斯市住宅专项维修资金管理办法 【字体:
佳木斯市住宅专项维修资金管理办法

第一条  为加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住房和城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔201552号)等法律、法规和规章的有关规定,结合我市实际,制定本办法。  

第二条  本市城区范围内商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。  

第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
   第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。  

第五条  市住房保障局会同市财政局负责本市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。
  佳木斯市房屋维修资金管理中心受市住房保障局和市财政局委托,负责佳木斯市区范围内住宅专项维修资金交存、使用和监督管理的日常工作。  

各区物业管理办公室应当加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督,推行公开招投标方式选聘施工单位,引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作,督促业主委员会和物业服务企业履行维修资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务,保证维修资金使用的公开透明。同时,应当督促建设单位或者公有住房售房单位,分摊未售出商品住宅或者公有住房的更新改造费用。    

第六条  商品住宅购买人应按市城乡建设局当期发布的建筑安装工程每平方米造价的5%、非住宅商品房购买人应按8%交存首期住宅专项维修资金。  

第七条  业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。  

第八条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由市住房保障局代管。
  
市住房保障局应当委托所在地一家商业银行,作为本市住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。  

第九条  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。不交存住宅专项维修资金的,不得交付使用。  

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。  

开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。  

第十条  专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。  

第十一条  业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:
  (一)业主大会应当委托本市的一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
  (二)业主委员会或涉及已售公有住房的应当通知
市住房保障局
  (三)
市住房保障局应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。  

第十二条  住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。  

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受市住房保障局的监督。  

住宅专项维修资金闲置时,除用于法律法规规定的范围外,严禁挪作他用。  

第十三条  根据本办法第六条规定,按物业建筑面积交纳住  

宅专项维修资金的,其物业建筑面积以产权证登记的建筑面积为准。未办理产权证的,以房屋测绘机构测定的建筑面积为准。
    
第十四条  房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
  受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。  

    产权管理部门在办理房屋所有权初始、转移、变更登记或他项权利登记时,应当查验住宅专项维修资金缴存凭证,未缴存或未按标准缴存住宅专项维修资金的不得办理相关手续。  

第十五条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%
  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
   
第十六条 住宅专项维修资金的续筹:
  住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金30%时,应当续筹。续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊,分摊续筹的标准由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定,业主委员会和产权人将续筹到的住宅专项维修资金,按本办法的规定存入住宅专项维修资金专户。未成立业主大会的,续筹的具体管理办法由市住房保障局会同市财政局制定。  

第十七条  住宅专项维修资金使用应当按照规定的使用范围和分摊规则,遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。  

第十八条  住宅专项维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为决算单位,工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户。  

第十九条  在老旧小区改造中,维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区,改造重点包括以下内容:  

 (一)房屋本体:屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等;  

  (二)配套设施:道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。  

第二十条  业主大会成立前,需使用维修资金的,由售房单位或物业管理单位提出使用方案,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后,由市住房保障局核定划拨。  

业主大会成立后,住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,由物业服务企业或相关业主提出使用建议,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后,向市住房保障局申请列支。市住房保障局审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,将维修资金划至维修单位。  

第二十一条  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划和方案,经业主大会依法通过或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后由物业服务企业组织实施,并报市住房保障局备案。由业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,将维修资金划转至维修单位。  

第二十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
 
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;  

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。  

第二十三条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
  第二十四条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
    
第二十五条
  未按规定建立住宅专项维修资金专户的,发生大中修、更新改造时,由受益业主承担。  

第二十六条 物业共用部位、共用设施设备出现破损影响正常使用,需要维修而无人牵头组织的,市住房保障局应当督促业主或业主委员会限期维修。发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即进行维修和更新、改造的,经市政府审查批准,市住房保障局可以组织代为维修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。  

第二十七条  市住房保障局及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
    
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。  

第二十八条  专户管理银行应当每年至少一次向市住房保障局及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
  
市住房保障局及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。  

第二十九条  房地产开发建设单位、公有住房售房单位、物业服务企业、业主大会违反《住宅专项维修资金管理办法》规定的,由市住房保障局责令其限期改正,同时可依照国家有关规定予以处理。  

第三十条  住房保障行政主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  

第三十一条  法律、行政法规对住宅专项维修资金的管理另有规定的,从其规定。  

市住房保障局对住宅专项维修资金的管理情况,应设立举报处理程序,业主对资金的管理、使用情况有异议的,可向市住房保障局查询,也可直接向有关部门进行举报。  

市政府聘请有关专家学者为义务监督员,对住宅专项维修资金的缴纳、管理、使用、划转、续缴进行监督。  

第三十二条  本办法未尽事项,将在《佳木斯市住宅专项维修资金管理使用实施细则》中予以确定。  

第三十三条  本办法自发布之日起施行。《佳木斯市人民政府关于印发佳木斯市住宅专项维修资金管理办法的通知》(佳政发〔201018号)同时废止。

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