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关于印发佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)的通知

佳政发〔2015〕9号

 

 

佳木斯市人民政府关于

印发佳木斯市国有土地上房屋征收与

补偿办法(暂行)的通知

 

各县(市)区人民政府,市政府各直属单位:

《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》已经市政府第三十四次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

佳木斯市人民政府

2015年6月17日

 

 

 

 

《佳木斯市国有土地上房屋征收与

补偿办法(暂行)》

 

第一章        总      则

第一条    为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条    本市行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿,适用本办法。

第三条    房屋征收与补偿工作应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条    市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市人民政府对县级人民政府的国有土地上房屋征收与补偿工作进行监督、指导。

第五条    市、县级房屋征收办公室(以下简称房屋征收部门)负责组织实施本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条    任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向市、县级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的市、县级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当对举报及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章        征收决定

第七条   为了保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府做出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条    依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

第九条    房屋征收范围由城乡规划主管部门确定。房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施下列行为:

(一)新建、扩建、改建房屋和改变房屋、土地用途手续;

(二)房屋抵押、分割、租赁;

(三)土地使用权抵押以及土地使用权有偿使用续期手续;

(四)以被征收房屋为注册地址办理工商注册和税务登记手续;

(五)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

(六)其他不当增加补偿费用的行为。

有关部门应当按照房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知暂停办理相关手续,暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过1年。

第十条    房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证,并在房屋征收范围内公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。房屋征收部门应指定专人(不得少于2人)在房屋征收现场收集整理反馈意见,并公布监督举报电话。

房屋征收部门应根据公众意见,修改征收补偿方案报市、县级人民政府,并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,楼房改造项目10%以上(棚户区改造项目50%以上)被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,市、县级人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十一条  房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收部门在调查登记过程中,需要向城乡规划、不动产登记、国土、公安、人防、工商、税务、金融、城乡建设、街道办事处、社区居民委员会等部门和被征收人核实的,有关部门和被征收人应当予以配合。

第十二条  房屋征收补偿资金包括征收补偿费用和征收它项费用。征收补偿资金在房屋征收决定做出前应当足额存储到位。专户存储、专款专用。

房屋征收部门组织的征收普查、委托实施、评估、强制执行裁定、强制搬迁等工作中需要发生的费用,从征收他项费用中列支,不得挤占征收补偿费用,他项费用标准按市价格行政管理部门规定的标准执行。

第十三条  市、县级人民政府在做出房屋征收决定前,房屋征收部门应当组织实施单位按照有关规定进行社会稳定风险评估,做出社会稳定风险评估报告,并报本级维稳工作主管部门备案。经评估可能引发社会稳定风险的要暂缓征收,待社会稳定风险等级降低后方可征收。

房屋征收决定涉及被征收人超过1,000户的,应当经本级政府常务会议讨论决定。

第十四条  市、县级人民政府做出房屋征收决定后,应当及时公告。公告应载明下列内容:

(一)征收的目的和依据;

(二)征收的地点和范围;

(三)房屋征收补偿方案;

(四)房屋征收实施单位名称;

(五)行政复议、行政诉讼权利;

(六)其他应当公告的事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门,应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十五条  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

房屋征收部门完成征收后,城乡规划主管部门应当按照房屋征收决定确定的内容进行验收。

第三章        补      偿

第十六条  对被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十七条  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

第十八条  被征收房屋的建筑面积与用途的认定,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿记载为准。

被征收房屋的房屋权属证书、房屋登记簿、竣工测绘报告未标注建筑面积的,由房屋征收部门委托测绘机构测绘。测绘机构应自委托之日起3个工作日内出具测绘报告。

第十九条  被征收人选择货币补偿的,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取抽签、摇号等方式随机确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十一条  住宅房屋被征收人选择产权调换,产权调换的住宅房屋为多层的,建筑面积设定为40平方米、50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米基本户型。产权调换的住宅房屋为高层的,建筑面积设定为50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米基本户型。

第二十二条  产权调换的住宅房屋为多层的,被征收住宅房屋认定合法有效建筑面积(房屋权属证书标明建筑面积、享受的优惠政策建筑面积的合计建筑面积)在40平方米以下的,上靠40平方米;40平方米(含40平方米)以上、50平方米以下的,上靠50平方米,依此类推。

产权调换的住宅房屋为高层的,被征收住宅房屋认定合法有效建筑面积在40平方米以下的,上靠50平方米;40平方米以上(含40平方米)、低于50平方米的,上靠60平方米;50平方米以上(含50平方米)、低于60平方米的,上靠70平方米,依此类推。

被征收人在上靠基本户型后,对超出原房屋认定合法有效建筑面积部分,按新建房屋建安工程单价缴纳超面积费;还要增加面积的,按照新建房屋市场评估价格购买。产权调换房屋产权归被征收人所有。

原房屋认定合法有效建筑面积大于最大基本户型的,调换1户最大基本户型,剩余面积可就近上靠基本户型,也可以货币补偿。上靠基本户型的,增加面积按照新建房屋市场评估价格购买。

被征收人自愿合户安置的,只享有1次上靠标准。

第二十三条  因家庭经济困难无能力交纳上靠户型费用的,可以安置产权共有的保障户型,用于产权调换的房屋为多层的保障户型建筑面积不低于40平方米,高层不低于50平方米。超出被征收房屋认定合法有效建筑面积部分,按成本租金标准交纳租金;待所有权人经济条件改善后,按进户当年新建房屋建安工程单价补交购房款,变更产权性质。

第二十四条  对符合最低保障对象的被征收人,每户在原房屋认定合法有效建筑面积基础上增加5平方米建筑面积后上靠基本户型。对持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人,每户在原房屋认定合法有效建筑面积基础上增加3平方米建筑面积后上靠基本户型。该政策终身只能享受1次。

对符合最低保障对象并持有《中华人民共和国残疾人证》的,同时享受以上两项政策。

对低保户和残疾人的确认,由被征收人所在县级政府认定,并向社会公示。

第二十五条  按照城乡规划允许在房屋征收范围内产权调换的,原则上在房屋征收范围内予以产权调换。不适宜在房屋征收范围内产权调换的,应当提供就近地段产权调换的房屋。

具体补偿标准根据实际情况在房屋征收补偿方案中予以明确。

第二十六条  产权调换房屋应当按国家建筑设计规范和基本户型进行设计、施工,保证回迁时间和房屋质量。产权调换房屋的初装修包括室内墙面和屋顶刮大白,地面平整,卫生间和厨房贴瓷砖、地砖、做防水,室内门、灯具、水龙头,座便器、洗手盆齐全。

产权调换房屋基本户型应将误差控制3%内;产权调换房屋建筑面积大于协议约定调换房屋建筑面积的,超出部分按新建房屋建安工程单价缴纳费用,产权调换房屋建筑面积小于协议注明原房屋认定合法有效建筑面积的,小于部分按新建房屋市场评估价格返还。

第二十七条  新建房屋建安工程单价由建设行政主管部门根据国民经济和社会发展状况每年于3月末前予以调整并在公共媒体上向社会公布。

第二十八条  被征收人产权调换房屋办理房屋产权权属登记,原房屋权属证书记载建筑面积部分免交房屋契税。免交部分由税务部门和房屋征收部门共同认定,产权权属登记机构负责办理。减免费用只能享受1次。

房屋征收部门在征收完毕后将相关电子信息报送税务部门。

第二十九条  非住宅房屋为房屋权属证书标明使用性质为非住宅的房屋,或有房屋权属证书、工商执照和税务登记凭证、正在经营中的住宅房屋。非住宅房屋实行产权调换,按下列标准执行:

    (一)非住宅房屋按原房合法有效建筑面积安置,实行原房屋与产权调换房屋分别评估,互相找差,增加建筑面积的部分,按本地段新建房屋市场评估价格购买。产权调换建筑面积少于原房屋合法有效建筑面积的,少于部分按市场价格给予货币补偿;

    (二)非住宅房屋产权调换时未安置营业用房的,可按1:1.2比例安置住宅房屋。

(三)一户房屋分别用于居住和营业的,以居住和营业各自实际面积为准,分别按住宅房屋和非住宅房屋安置。

第三十条  征收无房屋权属证书房屋(以下简称无照房屋),建筑年限以省测绘部门2006年9月21日的卫星图为准。

    建筑年限2006年(含2006年)以前、符合住房标准,具备取暖、生活起居条件、被征收人是本地居民的独立无照房屋,可按原房屋建筑面积2折1计算参照有房屋权属证书房屋征收与补偿。主房连体接棚搭厦用于生活和居住的,墙体厚度在0.37米以上,经现场工作人员认定后,按3折1计算,加入主房建筑面积后上靠安置,不允许独立安置。

本规定颁布实施以前建筑、不符合本条第二款规定的无照房屋,委托具有相应资质的评估机构评估建安成本,视具体情况给予适当补偿。

本规定颁布实施以后建筑的无照房屋,按新建、抢建房屋处理,不予补偿安置。

第三十一条  做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照下列规定向被征收人支付搬迁费:

(一)征收住宅房屋按照被征收房屋权属证书标明建筑面积,每平方米10元标准发放。

(二)征收非住宅房屋和住改非房屋按照被征收房屋权属证书标明建筑面积,每平方米30元标准发放。对无法恢复使用的机器设备,委托具有相应评估资质的机构评估确定。

被征收人在征收补偿方案确定的奖励期限内搬迁的给予奖励,奖励标准在房屋征收补偿方案中予以明确。

第三十二条  自征收补偿协议签订之日起到产权调换房屋交付使用之日止,为被征收人的过渡期限。过渡期限:6层以下不得超过18个月,7层以上17层以下不得超过24个月,18层以上不得超过30个月。

第三十三条  征收住宅房屋,做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照下列规定向被征收人支付临时安置费:

(一)临时安置费按照被征收房屋权属证书标明建筑面积,结合过度期限按照每平方米每月10元标准发放;

(二)被征收房屋权属证书标明建筑面积不足40平方米,按照建筑面积40平方米计算临时安置费;

(三)做出房屋征收决定的市、县级人民政府提供周转用房的,不支付临时安置费。

第三十四条  对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当向被征收人支付停产停业损失补偿:

(一)实行产权调换的。

1.被征收人提供经具有相应资质的审核机构审核的前三年会计利润,停产停业损失补偿费=(前三年会计利润÷36(月)+员工月生活补助)×过渡期限(月),月生活补助的人员需经人社部门认定,签订劳务合同并交纳两险一金(养老保险、医疗保险、住房公积金),营业不足3年、满1年的,按实际月份为单位计算;

2.非住宅房屋的被征收人提供的会计利润不能反映停产停业损失或营业不满1年的,停产停业损失补偿费依据房屋权属证书标明建筑面积结合过渡期限,按照每平方米每月30元标准计发;

3.住改非房屋的被征收人提供的会计利润不能反映停产停业损失或营业不满1年的,停产停业损失补偿费按房屋权属证书标明建筑面积结合过渡期限,按每平方米每月20元标准计发;

4.市、县级人民政府提供周转用房或支付临时安置费的,不支付停产停业损失补偿费;

(二)实行货币补偿的,一次性发放6个月的停产停业损失补偿费。

第三十五条  房屋征收部门与被征收人依照本办法规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁期限和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十六条  补偿协议签订后,被征收人应当将被征收房屋的房屋权属证书等证照一并缴回,有关部门应当及时办理注销手续。

被征收人凭征收补偿协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或单位办理户口迁移、电话迁移、停水、停电、停气、下热以及转学等手续的,相关部门或单位应当依法按照有关规定办理。

第三十七条  征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家、省、市房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门应当将征收补偿款向公证机关办理提存;选择产权调换的,抵押人与抵押权人可以依法变更抵押物。抵押人与抵押权人另有约定的,从其约定。

第三十八条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

房屋征收补偿决定书应当载明以下内容:

(一)补偿方式;

(二)补偿金额与支付期限;

(三)用于产权调换房屋的地点和面积;

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业经济补偿费;

(五)搬迁期限;

(六)过渡方式与过渡期限等。

被征收人对房屋征收补偿决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条  房屋征收应当先补偿、后搬迁。

对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十一条  房屋征收部门和征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果

第四十二条  产权调换房屋的楼层、位置,按搬迁顺序进行选择,先搬迁先安置

第四章        法律责任

第四十三条  市、县人民政府、房屋征收部门、征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市、县人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十五条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十六条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法、依纪给予处理。

第四十七条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下处罚,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章        附      则

第四十八条  本办法自公布之日起施行。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证或者市、县人民政府已做出征收决定的项目,继续沿用原有的规定办理。

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