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  《佳木斯市人民政府关于佳木斯市区棚户区改造房屋征收货币化安置工作的 实施意见》解读 【字体:
《佳木斯市人民政府关于佳木斯市区棚户区改造房屋征收货币化安置工作的 实施意见》解读

我市近年大规模棚户区改造效果显著,市棚户区改造六期、七期工程27个项目房屋征收工作正筹备实施。根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔201436号)、《省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》(黑政办〔201515号)规定:“各地应坚持建购并举、购买优先,加大以购买方式筹集房源的力度,适当减少新建安置房屋数量。各地政府可以购置中小户型或户型适当的存量商品房作为棚户区改造安置房屋”的精神,我市实施棚改货币化安置,通过政府主导、群众自愿、让利于民的原则,引导和促进棚户区居民选择货币化安置方式,加快安置周期,打通保障房与商品房通道,实现稳市场、调结构、促增长的目的,以加快棚户区改造进度,促进我市经济和房地产市场的稳定健康发展。  

实施货币化安置,一有利于加快区域城市改造步伐,实现布局调整和产业升级;二有利于节约建设周期,消化房地产市场存量;三有利于避免就地安置期限过长导致征收成本增加和后期出现不稳定问题。积极推进货币化安置,安置方式逐步实现由实物安置向货币化、购买安置转变,可以说是“一举多赢”,势在必行,因此制定本《意见》。  

一、《意见》的法律依据。  

《意见》主要法律依据是《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔201436号)、《住房城乡建设部、国家开发银行关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保〔2014155号)、《省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》(黑政办〔201515号)等相关政策、法规。  

二、《意见》的主要措施和内容  

1、确定房屋征收补偿方式为货币补偿和选择购买存量商品房安置。  

《意见》规定:“房屋被征收人(以下简称被征收人)可以选择货币补偿,也可以选择购买存量商品房安置。”  

2、确定更加优惠货币补偿标准、明确货币补偿总额。  

《意见》规定:“选定具有相应资质的评估机构,评估被征收房屋和被征收地段周边商品房平均价格,出具评估报告。市安居领导小组依据报告结合市城投公司测算的被征收地块原址建设的综合开发成本,确定补偿基准单价作为货币补偿依据,补偿基准单价不得低于被征收房屋评估报告的单价。  

住宅房屋货币补偿总额包括搬迁费、奖励费、临迁补助费(6个月)和市政府确定的补偿基准单价×原房屋合法有效面积(有照面积、无照折后面积、低保和残疾人享受优惠面积总和)构成。  

非住宅房屋按房地产评估公司确定的评估价格予以补偿。非住宅房屋货币补偿总额包括原房评估价格、奖励费、搬迁费、停产停业损失费(6个月)等补偿费用构成。”  

3、明确购买存量房安置的定义、引进“房票”制度。  

《意见》规定:“购买存量商品房安置是指由政府统一搭建购置服务平台,将市区范围内符合棚改安置条件的存量商品房纳入平台,被征收人持“房票”到购置服务平台自主购买,用于被征收人安置用房。”  

“住宅房屋“房票”的价值由住宅房屋货币补偿总额和被征收住宅房屋上靠标准户型补贴。上靠标准户型补贴是指上靠面积×(市政府确定的补偿基准单价-850/平方米)。原房屋认定合法有效面积大于最大基本户型的,按照《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条第四款规定,可分别发放“房票”或按货币补偿价值补偿。”  

4、明确购买存量房基本原则和提供存量商品房条件。  

《意见》规定:“开发企业自愿提供房源、折价优惠,被征收人自主选择购买,按市场化原则公平交易。提供存量商品房条件:1、依法取得开发企业资质证书、法人营业执照,正常营业的企业;2、项目需取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,且所提供房源无房产抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况,但国有或国有控股银行同意将该房源用于棚改回迁安置的,也可纳入存量房购置服务平台。3、房屋工程质量必须达到国家建筑规范规定的质量合格标准;4、项目配套基础设施齐全,符合入住条件;5、所提供房源必须是满足自身回迁安置外的商品房;6、提供房源的开发企业必须如实填写《房源信息登记表》(见附表),在市政府购置服务平台统一对外公示。  

5、明确购买存量房安置操作程序  

《意见》规定:  

1)搭建存量商品房购置服务平台。市政府成立由市住房保障局牵头,市城乡建设局、市国土资源局、市城乡规划局、市公共资源交易中心、市不动产登记中心、市地税局、各区政府、市城投公司等部门为成员的棚改房屋征收货币化安置工作领导小组,负责审核全市开发企业提供的存量商品房房源。  

由市政府统一建立存量商品房购置服务平台,购置服务平台设在市不动产登记中心。  

2)确定购买价格。由棚改房屋征收货币化安置工作领导小组负责对全市开发企业申报的存量商品房报价进行合理性审查。由市不动产登记中心提取存量商品房项目近三年网签均价,根据该均价下浮10%作为最高限价,由企业按每套房屋自主定价,在政府购置平台公示,挂牌价格包括进户需缴费用。  

3)签订购买框架协议。开发企业提供的房源通过自主报价和审核后,由棚改房屋征收货币化安置工作领导小组通知市城投公司,由市城投公司与开发企业签订购买框架协议,协议中明确购房价格、交付日期、质量要求、付款方式、协议套数、房屋面积等事项。协议签订后,房源即可纳入购置服务平台,由市公共资源交易中心通过政府网站、报纸、电视等向社会公开购买存量商品房信息。未经市政府同意,开发企业不得更改框架协议中约定内容。  

4)被征收人持“房票”选房。  

被征收人应在取得“房票”后一个月内选定存量商品房,并与开发企业签订商品房买卖合同。签订合同后,各区政府根据“房票”价值和已选择的存量商品房挂牌价格确定结算差价,被征收人选择的存量商品房挂牌价格小于“房票”价值的,将剩余差额部分支付给被征收人,大于“房票”价值部分由被征收人5日内将差额部分支付到市城投公司指定账户。市城投公司委托各区政府向被征收人开具《黑龙江省销售不动产统一发票》。(各区政府提供发票及征收、安置协议复印件,盖章后交银行审核留存)  

被征收人逾期未选定存量商品房的按货币补偿总额给予货币补偿。  

5)房源锁定、调整及退还方式  

由市不动产登记中心实施动态管理,对进入平台的存量商品房进行无偿锁定,锁定期为3个月。锁定期内,开发企业可根据自身销售情况适时调整,需保证调整房屋为同质同价房屋。超过锁定期,无偿退还开发企业全部房源,由棚改房屋征收货币化安置工作领导小组重新组织开发企业申报房源,进入下一轮平台。市公共资源交易中心对房源信息及时更新,每月进行公示。  

6)房款结算。在被征收人与开发企业签订商品房买卖合同后,市城投公司根据各区政府及相关单位出具的确认手续,经银行审定,与开发企业签订总体购买协议,按照购买协议约定条款拨付开发企业购房款。”  

6、明确税费减免政策。  

《意见》规定:“被征收人选择购买存量商品房安置的,并且不缴纳差价的,对购买的存量商品房屋免征契税;缴纳差价的,对差价部分按规定征收契税。”
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